Ein Kaminofen in einer Mietwohnung kann steuerlich interessant sein, aber die Antwort hängt zuerst von einer einfachen Frage ab: Wer hat den Ofen gekauft und erzielt mit der Wohnung Einkünfte? Ich zeige, wann eine Abschreibung möglich ist, wie die AfA berechnet wird, welche Vorteile der Mieter stattdessen nutzen kann und welche Genehmigungen vor dem Einbau in Deutschland erforderlich sind.
Die wichtigsten Regeln zur Abschreibung eines Kaminofens
- Vermieter können einen separat angeschafften Kaminofen grundsätzlich über die Nutzungsdauer abschreiben.
- Mieter können den Kaufpreis bei privater Nutzung normalerweise nicht steuerlich als AfA geltend machen.
- Für Handwerkerleistungen sind beim Mieter unter Voraussetzungen 20 Prozent bis maximal 1.200 Euro Steuerermäßigung möglich.
- Die Nutzungsdauer eines Kaminofens ist nicht automatisch gesetzlich mit zehn Jahren festgelegt.
- Vor der ersten Nutzung braucht ein neu eingebauter oder wesentlich geänderter Ofen die Abnahme durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger.
Wer darf den Kaminofen steuerlich abschreiben?
Bei einer vermieteten Wohnung ist in erster Linie der Vermieter steuerlich relevant. Er erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und kann damit verbundene Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigen. Ein beweglicher Kaminofen, der in der Wohnung aufgestellt und an einen vorhandenen Schornstein angeschlossen wird, ist häufig ein eigenständiges Wirtschaftsgut.
Die Anschaffungskosten werden dann nicht automatisch im Kaufjahr vollständig abgezogen. Stattdessen verteilt der Vermieter sie über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Dazu zählen neben dem Ofen selbst auch direkt zuordenbare Kosten für Lieferung, Montage und den Anschluss, soweit sie der Anschaffung dienen.
Anders sieht es bei einem Mieter aus, der den Ofen für seine private Wohnung kauft. Die private Nutzung begründet keine Einkünfte, von denen der Kaufpreis abgezogen werden könnte. Eine normale Abschreibung als Werbungskosten scheidet deshalb in der Regel aus.
Ich halte diese Trennung für den wichtigsten Punkt des gesamten Themas. Viele rechnen mit einer Steuerersparnis, weil der Ofen teuer ist. Entscheidend ist aber nicht allein der Rechnungsbetrag, sondern die Verbindung zwischen Ausgabe und steuerpflichtigen Einnahmen.
Wie berechnet sich die AfA für den Ofen?
Nach § 7 EStG werden abnutzbare Wirtschaftsgüter grundsätzlich linear abgeschrieben. Die jährliche AfA ergibt sich aus den Anschaffungskosten geteilt durch die anerkannte Nutzungsdauer. Im Anschaffungsjahr wird monatsgenau gerechnet. Für jeden vollen Monat vor der Anschaffung oder Herstellung entfällt ein Zwölftel des Jahresbetrags.
| Beispiel | Berechnung |
|---|---|
| Anschaffungskosten | 3.000 Euro |
| Angenommene Nutzungsdauer | 10 Jahre |
| Jährliche AfA | 300 Euro |
| Inbetriebnahme im April | 225 Euro im ersten Jahr bei neun Nutzungsmonaten |
Die zehn Jahre aus dem Beispiel sind kein pauschaler Automatismus für jeden Kaminofen. Die AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums dienen als Orientierung. Für vergleichbare Feuerungsanlagen finden sich teilweise zehn Jahre, bei einem privaten Kaminofen muss die konkrete technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer aber nachvollziehbar sein.
Ein einfacher Stahlkaminofen kann steuerlich anders beurteilt werden als ein hochwertiger Specksteinofen oder ein fest eingebauter Kachelofeneinsatz. Bei Unsicherheit sollte der Vermieter die Einordnung mit dem Steuerberater abstimmen und die Rechnung, das Typenschild sowie die Montageunterlagen aufbewahren.
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Freistehender Ofen oder Gebäudebestandteil?
Ein freistehender Ofen bleibt meist ein bewegliches Wirtschaftsgut. Ein fest gemauerter Kachelofen, ein individuell eingepasster Heizeinsatz oder umfangreiche Arbeiten am Schornstein können dagegen als Gebäudebestandteil oder als bauliche Herstellungskosten behandelt werden.
Dann kommt nicht einfach eine zehnjährige AfA für den gesamten Betrag infrage. Für Wohngebäude gelten je nach Fertigstellungsjahr regelmäßig 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent jährlich. Welche Einordnung richtig ist, hängt von der baulichen Verbindung und dem wirtschaftlichen Eigentum ab.
Was gilt für den Mieter, der den Kaminofen selbst bezahlt?
Kauft der Mieter einen Kaminofen für die eigene private Nutzung, kann er den Kaufpreis normalerweise weder abschreiben noch als allgemeine Werbungskosten ansetzen. Das gilt auch dann, wenn der Ofen in der Mietwohnung fest angeschlossen wird und der Mieter die Kosten vollständig übernimmt.
Eine andere Möglichkeit kann die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG sein. Begünstigt sind grundsätzlich nur die Arbeitskosten, nicht der Ofen, das Holz, das Rauchrohr oder sonstige Materialien. Der Rechnungsbetrag muss außerdem unbar bezahlt werden.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen werden 20 Prozent der begünstigten Handwerkerkosten berücksichtigt, höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Auf der Rechnung sollten Arbeits-, Fahrt- und Materialkosten getrennt ausgewiesen sein. Eine Barzahlung kann den Steuervorteil vollständig gefährden.
Besonders wichtig ist eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter. Darin sollten Eigentum, Einbau, Wartung, Reparaturen, Versicherung, Rückbau und die Frage geregelt werden, ob der Ofen beim Auszug entfernt werden muss. Ohne klare Regelung kann ein teurer Einbau später zum Streit über Rückbau oder Entschädigung führen.
Welche Genehmigungen und Vorschriften gelten?
Ein Kaminofen ist in einer Mietwohnung nicht nur eine Steuerfrage. Der Einbau kann die Mietsache baulich verändern und den Schornstein, den Brandschutz sowie die Luftversorgung beeinflussen. Deshalb sollte der Mieter vor Bestellung des Geräts die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen.
Die Zustimmung sollte sich nicht nur auf den Kauf des Ofens beziehen. Sie sollte auch den Wanddurchbruch, das Rauchrohr, einen Außenkamin, erforderliche Schutzplatten und die spätere Wiederherstellung der Wohnung abdecken.
Der zuständige bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger sollte möglichst vor dem Kauf eingebunden werden. Er prüft, ob der Schornstein geeignet ist, ob die Abgase sicher abgeführt werden und ob die Verbrennungsluft ausreicht. Ein neu errichteter oder wesentlich geänderter Kaminofen darf vor der Abnahme nicht betrieben werden.
Zusätzlich gelten die Anforderungen der 1. BImSchV. Bei neuen Geräten sind unter anderem Emissionsgrenzwerte, Herstellerunterlagen und die zulässige Bauart entscheidend. Für ältere Einzelraumfeuerungsanlagen endete die letzte große Übergangsfrist für viele Geräte mit Typenschild aus den Jahren 1995 bis 2010 am 31. Dezember 2024. Ausnahmen und Nachweise können die Beurteilung im Einzelfall verändern.
Welche Kosten gehören in die Rechnung?
Für den Vermieter ist eine saubere Aufteilung der Kosten entscheidend. Der Kaufpreis des Ofens, die Lieferung und die notwendige Montage können zusammen Anschaffungskosten bilden. Laufende Reinigung, Wartung und kleinere Reparaturen sind dagegen regelmäßig gesondert als laufender Aufwand zu prüfen.
| Kostenart | Typische steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Kaufpreis des freistehenden Ofens | AfA über die Nutzungsdauer, sofern die Wohnung vermietet wird |
| Lieferung und notwendige Erstmontage | Häufig Bestandteil der Anschaffungskosten |
| Wartung und Reinigung | Regelmäßig laufender Aufwand bei Vermietung |
| Reparatur eines vorhandenen Ofens | Oft sofortiger Erhaltungsaufwand |
| Neuer Schornstein oder größerer Umbau | Kann zu baulichen Herstellungskosten gehören |
Der Austausch eines defekten Ofens ist nicht automatisch eine neue Investition. Wird lediglich die Funktion wiederhergestellt, spricht vieles für Erhaltungsaufwand. Wird dagegen erstmals eine Feuerstätte geschaffen oder die Wohnung deutlich aufgewertet, ist eine Verteilung über die Nutzungsdauer wahrscheinlicher.
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Bei einer Immobilie, die gerade gekauft wurde, können umfangreiche Renovierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre steuerlich besondere Folgen haben. Die bekannte 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten betrifft vor allem gebäudebezogene Maßnahmen und sollte bei größeren Umbauten gesondert geprüft werden.
So würde ich die Anschaffung in der Mietwohnung vorbereiten
- Vermieter fragen und die Zustimmung schriftlich festhalten.
- Bezirksschornsteinfeger kontaktieren, bevor ein Gerät bestellt wird.
- Schornstein, Raumgröße, Verbrennungsluft und Brandschutz prüfen lassen.
- Ein Modell mit vollständigem Typenschild, Konformitätsunterlagen und aktuellen Emissionswerten auswählen.
- Rechnung, Montageprotokoll und Abnahmebescheinigung gemeinsam ablegen.
- Vor der ersten Nutzung die Freigabe abwarten und den Ofen sachgerecht betreiben.
In der Praxis spart dieser Ablauf vor allem Ärger. Ein günstiger Ofen, der nicht zum Schornstein passt oder nicht abgenommen werden kann, ist keine Ersparnis. Ich würde deshalb die technische Prüfung immer vor die Kaufentscheidung stellen und nicht erst nach der Montage feststellen lassen, dass der Anschluss problematisch ist.
Die steuerlich saubere Lösung hängt vom Eigentum ab
Für den Vermieter ist ein separat angeschaffter Kaminofen bei Vermietung meist über die tatsächliche oder sachgerecht geschätzte Nutzungsdauer abschreibbar. Der Mieter kann den Kaufpreis bei privater Nutzung dagegen normalerweise nicht als AfA absetzen, kann aber die begünstigten Arbeitskosten einer Handwerkerrechnung prüfen.
Am sichersten ist eine klare Dokumentation mit Eigentümer, Kostenaufteilung, Nutzungsbeginn und Abnahme. Bei einem fest eingebauten Ofen, einem Außenkamin oder größeren baulichen Änderungen würde ich zusätzlich steuerlichen und baurechtlichen Rat einholen, weil sich die Behandlung deutlich von einem einfachen freistehenden Kaminofen unterscheiden kann.
